Eigenaar worden door verjaring

Het komt regelmatig voor: een strookje grond wordt al jaren gebruikt door een ander dan de eigenaar. Op het moment dat de eigenaar zijn grond terugvordert, stelt de gebruiker dat hij door verjaring eigenaar is geworden.

Hoe werkt deze verjaring? Daarvoor is vereist dat er sprake is van bezit van de grond van de ander. Bezit wil zeggen dat er sprake moet zijn van de pretentie om eigenaar te zijn. Dat bezit moet ook ondubbelzinnig zijn; de eigenaar van de grond moet het duidelijk zijn dat een ander zijn grond in bezit heeft. Dan heeft hij immers de mogelijkheid hiertegen actie te ondernemen.  

Door dit bezit gaat er een verjaringstermijn lopen van 10 jaar bij bezit  te goeder trouw en van 20 jaar bij bezit te kwader trouw. Na de verjaringstermijn kan de eigenaar zijn grond niet meer terugvorderen en vanaf dat moment is de bezitter eigenaar geworden van de betreffende strook grond. Van rechtswege, daar komt het Kadaster dus niet aan te pas.
Indien het gebruik van de grond van een ander niet als bezit kan worden gekwalificeerd, dan was er sprake van houderschap. Denk aan de situatie van een huurder of een erfpachter: die pretendeert geen eigenaar te zijn. Er loopt dan geen verjaring. Er is dus of sprake van bezit of van houderschap. 

De HR heeft in een recent arrest  deze uitgangspunten op losse schroeven gezet. Het ging om een strookje snippergroen dat de Gemeente Arnhem te koop aanbood aan X, die het stukje bij zijn achtertuin in gebruik had, omdat X stelde al door verjaring eigenaar te zijn geworden.

Het stukje grond maakte al sinds de jaren 1950 feitelijk deel uit van de achtertuin van het huis dat aanvankelijk door de ouders van X was gehuurd. Een huurder weet dat hij geen eigenaar is en dan zal hij ook niet bezitter zijn van een naast het gehuurde gelegen strookje grond.

In 1982 was X erfpachter geworden van de woning en is het gebruik van het strookje grond van de gemeente bij de achtertuin door X voortgezet. Ook dan geldt: X is geen eigenaar van de achtertuin en dus ook geen bezitter van het strookje aangrenzende gemeentegrond.
In 1994 wordt X eigenaar van de woning. Vanaf dat moment is X wel als bezitter van het strookje grond aan te merken en gaat de verjaringstermijn lopen. Maar de termijn van 20 jaar was nog niet verstreken toen de gemeente het strookje te koop aanbood.
Daarmee lijkt de zaak voor X verloren. Vóór 1994 was hij geen bezitter, maar slechts houder. En eenmaal houder, dan kan men zichzelf niet tot bezitter maken (het zogenaamde interversie verbod).

Toch heeft X gelijk gekregen. Hoewel X voor 1994 geen bezitter is geweest, is er volgens de Hoge Raad wel sprake geweest was van een onrechtmatige toestand waar de gemeente een eind aan had kunnen maken. Hier wordt bedoeld de fase vanaf 1982 dat X als erfpachter van de woning het strookje grond zonder recht daartoe in gebruik had. De gemeente had aan dit onrechtmatig gebruik al vanaf die tijd een einde kunnen maken. Vanaf 1994 is X bezitter, maar dat bezit vormt de voortzetting van de onrechtmatige periode daarvoor. Voor de vraag of de verjaringstermijn van 20 jaar is voltooid, mag aan de periode van het bezit (vanaf 1994) worden toegevoegd de voorafgaande periode vanaf 1982 dat er weliswaar geen bezit is geweest, maar wel een onrechtmatige toestand. Zo komt X dan toch aan een verjaringstermijn van 20 jaar.

De consequentie van dit arrest is dus dat in bepaalde situaties eerder een verjaringstermijn is voltooid dan tot nu toe werd aangenomen.  

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met René Hage. 

Direct contact